Przegląd techniczny domu
Przegląd techniczy domu jednorodzinnego.
W dzisiejszym wpisie przedstawię pewien przegląd domu jednorodzinnego kupowanego przez Inwestora na rynku pierwotnym. Jak się okazało już od samego początku pojawiły się pewne trudności kontakcie i współpracy ze sprzedającym . Poniżej wymienię kilka przykładowych uwag do przedstawionej realizacji jako zagadnienia do przemyślania i analizy przed planowanym zakupem nieruchomości przez Inwestora.
Pierwszą trudnością dla Inwestora okazała się możliwość uzyskania od sprzedającego pełnej i kompletnej dokumentacji technicznej obiektu. Nie trzeba nikogo przekonywać, że dokumentacja techniczna obiektu jest podstawowym dokumentem odniesienia do weryfikacji zrealizowanych prac.
W czasie mojej obecności przy omawianej nieruchomości Inwestor nie otrzymał pełnej i kompletnej dokumentacji powykonawczej obiektu . ( np. nie przedstawiono kart wbudowanych wyrobów) O istotności oraz randze dokumentacji powykonawczej obiektu pisałem we wpisie numer 2.
Inwestor nie otrzymał specyfikacji określającej standard materiałowy kupowanej nieruchomości. Brak dokumentu odniesienia jakim jest specyfikacja materiałowa może wprowadzić nieporozumienia przy odbiorze obiektu przez Inwestora. ( np. może się okazać że Inwestor sam będzie musiał montować parapety wewnętrzne, bramę, furtkę, docelowe schody na piętro i tym podobne elementy). Ważne jest aby strony uzgodniły obowiązujący standard wykonania prac przed dokonaniem transakcji zakupu.
Inwestor nie otrzymał instrukcji użytkowania obiektu. Powyższe może utrudnić obsługę zainstalowanych w obiekcie urządzeń. ( np. pompa ciepła, szambo, i tym podobne).
Do przekazanej Inwestorowi ( niekompletnej dokumentacji budowy) wykazałem uwagi ( np. rozbieżności dat w dokumentach oraz protokołach, brak udokumentowania uzgodnień wprowadzonych zmian z Projektantem).
W trakcie przeprowadzonego przeglądu obiektu wskazano uwagi do zrealizowanych prac których przykłady przedstawiam poniżej:
Fot 1 oraz Fot 2 przedstawia stan przygotowania obiektu do przeglądu ze strony Sprzedającego. Brak wykonania czyszczenia po pracach budowlanych utrudnia ocenę elementów ( np.: zarysowania oraz zabrudzenia okien, drzwi, parapetów, szyb). Wymaga również poniesienia dodatkowych nakładów pracy lub kosztów przez Inwestora.
Fot nr3 przestawia obecność gruzu oraz innych odpadów budowlanych na terenach zielonych rozpatrywanej nieruchomości. Nie została również rozłożona warstwa humusu. Wskazane czynności będą wymagały poniesienia dodatkowych nakładów finansowych przez Inwestora.
Fot nr4 oraz nr5 przedstawia brak wykonania parapetu wewnętrznego oraz bramy ogrodzenia . W rozpatrywanym przypadku nie wykonano również opaski wokół obiektu jak również utwardzeń terenu. Powyższe czynności Sprzedający wskazał jako do wykonania przez Inwestora. Ważne jest aby strony uzgodniły takie aspekty na początku transakcji.
Fot nr6. W chwili wykonywania przeglądu stwierdzono wbudowanie niepełnej grubości izolacji termicznej dachu. Sprzedający przekazał pozostałą cześć izolacji termicznej w późniejszym terminie. Ważne aby takie zakresy uzgodnić przed końcową transakcją.
Fot nr7 Przedstawia rozerwaną izolację dachu. Brak ciągłości izolacji może powodować wnikanie wilgoci w przegrodę co objawia się zaciekami na elementach okładzin ( np. płyta g-k).
Fot nr 8 przedstawia brak wykonania otuliny pręta zbrojeniowego. Powyższe traktowane jest jako usterka wykonania.
Fot nr 9 przedstawia uszkodzoną mechanicznie rynnę odwodnienia dachu.
Fot nr10. Zaobserwowano odstępstwa w montażu pokrycia z blachy w odniesieniu do instrukcji montażu typowych producentów pokryć dachowych. ( dotyczy rozkładu łączników oraz sposobu przylegania łączników do łączonych elementów).
Fot nr11 Stwierdzono odstępstwa od wytycznych montażowych dla ścian działowych w systemie g-k. ( dotyczy wielkości minimalnych fragmentów zastosowanego płytowania, wykonania podkonstrukcji w otworze drzwiowym, stosowania rodzaju płyt g-k które nie są dedykowane do pomieszczeń o podwyższonej wilgotności).
Fot nr 12 Przedstawia miejsce po usuniętej ścianie w obiekcie. Nie udokumentowano uzgodnienia z Projektantem wprowadzonej zmiany.
Fot nr 13 Przedstawia brak wykonania uszczelnienie w ścianie zewnętrznej w miejscu przeprowadzenia instalacji elektrycznej. Brak wykonania uszczelnienia wpływa na pogorszenie izolacyjności termicznej i akustycznej przegrody.
Na podstawie przytoczonych powyżej przykładów można wysnuć następujące rekomendacje:
Zasadne jest oczekiwać aby Inwestor przed transakcją zakupu nieruchomości miał możliwość dokonania własnej oceny kupowanej nieruchomości.
W tym celu Inwestor powinien mieć udostępnioną pełną oraz kompletną dokumentację obiektu.
Wykaz obowiązującej i przekazywanej Inwestorowi dokumentacji wraz z innymi obowiązującymi uzgodnieniami ( np. standard materiałowy, instrukcje użytkowanie itd.) powinien być znany Inwestorowi przed dokonaniem transakcji zakupu. Powyższe ma na celu uniknięcie nieporozumień na etapie odbioru nieruchomości od sprzedającego.
Pozdrawiam wszystkich serdecznie, życzę powodzenia przy zakupie upragnionej nieruchomości a osoby zainteresowane nawiązaniem współpracy w zakresie doradztwa technicznego lub dokumentacji środowiskowych zachęcam do kontaktu.
- 609-134-507 , 696-369-605
- biuro@emka-pt.pl
- Filtrowa 26 97-300 Piotrków tryb