Przegląd techniczny domu jednorodzinnego

Kontakt
EMKA Budownictwo i ochrona środowiska

Przegląd techniczny domu jednorodzinnego (niestety już po zakupie nieruchomości).

W dzisiejszym wpisie zamierzam zainteresować czytelnika pewną historią (oczywiście budowalną) młodego małżeństwa. Inwestorzy zwrócili się do mnie z prośbą o konsultacje techniczne budynku jednorodzinnego, który został zakupiony przez nich kilka miesięcy wcześniej.

Ich niepokój wzbudziły spękania betonu podkładowego (popularnie zwanego chudziaka) umieszczonego wewnątrz budynku. Po oględzinach wskazanych spękań rozpoczęliśmy weryfikację innych zakresów wykonanych prac.

Finalnie okazało się, że roboty budowlane nie zostały wykonane zgodnie z obowiązującą dokumentacją techniczną. Dodatkowo jakość wykonanych prac również odbiegała od wytycznych technicznych.

 

Przykład numer 1.

Zmieniono położenie i prawdopodobnie kształt wieńca względem projektu technicznego. Wprowadzenie zmian względem projektu technicznego które nie zostały potwierdzone przez Projektanta może wiązać się z ryzykiem pogorszenia parametrów wytrzymałościowych projektowanych elementów.

Przykład numer 2 .

     – Zmieniono układ posadowienia więźby dachowej względem dokumentacji technicznej.

     – W rzeczywistości wykonano dodatkową ściankę kolankową, której nie przewidywała dokumentacja projektowa.

     – Na ścianie kolankowej nie wykonano wieńca w poziomie posadowienia murłaty.

     – Nie zastosowano rdzeni żelbetowych w ścianie kolankowej w których zwyczajowo osadza się kotwy do mocowania murłaty

     – Kotwy do mocowania murłaty zostały wyprowadzone ze stropu przez pustak ceramiczny. Odległości między mocowaniami zostały wykonane w znacznie większych dystansach niż zwyczajowo jest to projektowane w tego typu konstrukcjach.

Niestety z mojej praktyki bardzo często  wynika, że wprowadzanie optymalizacji na etapie realicji prac bez konsultacji z Projektantem obiektu przeważnie pogarsza parametry techniczne projektowanych elementów co w oczywisty sposób może przełożyć się na powstawanie usterek w trakcie użytkowania obiektu. 

Przykład numer 3.

Dokumentacja techniczna przewidywała zastosowanie systemowych prefabrykowanych nadproży okiennych i drzwiowych. W rzeczywistości nadproża zostały wykonane poprzez zatopienie prętów w zaprawie. Ciekawe jest to, że w części tego samego obiektu wykonano nadproża monolityczne natomiast w pozostałej części wykonano osadzenie prętów w zaprawie.  W mojej ocenie zastosowanie rozwiązania z osadzeniem prętów w zaprawie jako naproża jest rozwiązaniem mniej korzystnym dla Inwestora. Przede wszystkim, ponieważ jest to odstąpienie od projektu technicznego. Ponadto systemowe nadproże jako element prefabrykowany wykonywane jest w dedykowanych zakładach prefabrykacji i posiada dokument jakości potwierdzający cechy zakupionego naproża. Nadproże wygenerowane poprzez osadzenie prętów w zaprawie może posiadać inne parametry wytrzymałościowe niż zakłada to Projektant w projekcie technicznym.

Przykład numer 4.

Podbudowa wykonana z betonu podkładowego została ułożona wyjątkowo nierówno. Powyższe przedkłada się na utrudnienia w ułożeniu warstwy izolacji termicznej na nierówno wykonanej podbudowie. W sytuacjach skrajnych nierówna podbudowa może doprowadzić do konieczności lokalnego zmniejszenia grubości izolacji termicznej podłogi co oczywiście nie jest zjawiskiem korzystnym dla Inwestora.

Przykład numer 5.

Żadne z wprowadzonych odstępstw od projektu nie zostało udokumentowane w przedłożonej Inwestorowi dokumentacji obiektu.

Należy zaznaczyć, że wprowadzanie w trakcie realizacji prac pewnych odstęp nie jest zabronione, jednakże każdorazowo Projektant obiektu powinien ocenić czy proponowana zmiana nie jest zmianą istotną w myśl Ustawy Prawo Budowlane oraz czy proponowana zmiana nie pogarsza parametrów technicznych zaprojektowanych elementów. Ponadto wykonane w trakcie realizacji prac zmiany powinny zostać wprowadzone w dokumentacji obiektu.

Podsumowując:

 Przedstawiając te kilka przykładów ze zrealizowanych prac chciałem udokumentować fakt tego, że niestety nie zawsze Wykonawca robót budowlanych w pełni wywiązuje się z pokładanego w nim zaufania w zakresie jakości wykonania prac oraz w zakresie zgodności realizowanych prac z projektem. W takich sytuacjach rola osoby rzetelnie kontrolującej zrealizowane prace wydaje się być niezbędna. W rozpatrywanym przypadku zasadniczym problemem był fakt, że Inwestor zdecydował się na konsultacje techniczne już po dokonanej transakcji zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji możliwości negocjacji warunków zakupu nieruchomości są dużo mniejsze niż w przypadku, kiedy uwagi do obiektu zostaną zgłoszone na etapie negocjowania umowy zakupu nieruchomości.

Dodatkowo zwracam uwagę na fakt tego, że oprócz oceny aspektów czysto wykonawczych robót budowlanych zasadne jest również dokonać oceny przedłożonej przez sprzedającego dokumentacji nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Brakujące elementy dokumentacji lub niezgodności wykonanych prac z dokumentacją techniczną mogą stanowić dla przyszłego Właściciela obciążenie.

W związku z powyższym rekomenduję obecnym i przyszłym Inwestorom, aby przeprowadzali konsultacje przed zakupem nieruchomości nie tylko ze specjalistami w zakresie prawnym i finansowym, ale także ze specjalistami zakresie budowlanym. 

Na tym zakończę dzisiejszy wpis i życzę obecnym i przyszłym Inwestorom udanych i trafnych transakcji a osoby zainteresowane nawiązaniem współpracy zachęcam do kontaktu.