Nadzór inwestorski
Nadzór inwestorski.
W pierwszym wpisie chciałem przybliżyć w sposób ogólny definicję nadzoru inwestorskiego i do tego celu posłużę się odpowiedzią na postawione poniżej pytania:
1.Co to jest nadzór inwestorski?
2.Kiedy nadzór inwestorski jest potrzebny i czy jest obowiązkowy?
3.Jakie są obowiązki nadzoru inwestorskiego?
4.Jakie są prawa nadzoru inwestorskiego?
5.Kiedy zacząć szukać nadzoru inwestorskiego w całym procesie planowania i realizacji inwestycji?
6.Kto może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego?
7.Na co zwrócić uwagę przy wyborze nadzoru inwestorskiego?
8.Czym różni się nadzór inwestorski od nadzoru autorskiego?
9.Jakie korzyści uzyskuje Inwestor zapewniając nadzór inwestorski nad realizowanymi robotami budowlanymi.
1.Co to jest nadzór inwestorski?
Odpowiadając na to pytanie należy odwołać się do Ustawy Prawo Budowlane [PB] rozdział 3. W/w Ustawa stanowi, że inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym (z kilku!) uczestników procesu budowalnego.
Nadzór inwestorski pełnią inżynierowie budownictwa posiadający uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Zasadniczą rolą nadzoru inwestorskiego jest pilnowanie jakości wykonywanych prac budowlanych, pilnowanie zgodności realizacji prac z pozwoleniem na budowę oraz reprezentowanie Inwestora na budowie.
2.Kiedy nadzór inwestorski jest potrzebny i czy jest obowiązkowy?
Ustawa [PB] w rozdziale 3 informuje wprost, że w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi do obowiązków Inwestora należy zapewnienie nadzoru nad wykonaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
W ustawie [PB] widnieje również informacja, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na Inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego a także obowiązek zapewnienie nadzoru autorskiego. Inwestor otrzymując decyzję o pozwoleniu na budowę posiada wpisaną w jej treści informację czy organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na Inwestora obowiązek powołania inspektora nadzoru inwestorskiego [INI]
Ustawa [PB] informuje, że organ administracji architektoniczno-budowlanej narzucając obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego musi kierować się wytycznymi dedykowanego do tego celu Rozporządzenia Ministra właściwego do spraw budownictwa – rozporządzenie w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego.
Jeżeli w decyzji o pozwoleniu na budowę nie został wpisany obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego to wówczas z formalnego punktu widzenia Inwestor nie ma obowiązku powołania nadzoru inwestorskiego. Jednakże z mojej praktyki wynika, że zawsze warto jest rozważyć możliwość ustanowienia [INI] nawet jeżeli nie jest to obowiązkowe. W moich kolejnych wpisach przedstawię przykłady z prac prowadzonych bez nadzoru ze strony przedstawiciela Inwestora podając konsekwencje tak zrealizowanych prac. Wnioski pozostawiam do analizy własnej czytelnika.
3.Jakie są obowiązki nadzoru inwestorskiego?
Zgodnie z Ustawą [PB] do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należą:
- – Reprezentowania Inwestora na budowie
- – Sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
- – Sprawdzenie jakości wykonanych robót budowlanych oraz sprawdzenie czy wbudowane wyroby posiadają wymagane prawem dokumenty.
- – Sprawdzenie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających.
- – Uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych
- – Udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania.
- – Potwierdzenie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcie wad, a także na żądanie Inwestora kontrolowania rozliczeń budowy.
Ze swojej strony mogę jeszcze nadmienić, że Inwestorzy często zwracają się do nadzoru inwestorskiego z prośbą o zaopiniowanie przedłożonej przez Generalnego Wykonawcę dokumentacji powykonawczej wybudowanego obiektu. Osobiście uważam zagadnienie dokumentacji powykonawczej jako bardzo ważny zakres dokumentacji obiektu. W związku z powyższym zagadnieniu DP poświęcę cały odrębny wpis z podaniem przykładowych problemów związanych z DP.
Podsumowując ten punkt można zauważyć, że zasadniczą rolą nadzoru inwestorskiego jest pilnowanie jakości wykonywanych prac, pilnowanie zgodności realizacji prac z pozwoleniem na budowę oraz reprezentowanie Inwestora na budowie.
4.Jakie są prawa nadzoru inwestorskiego?
Aby nadzór inwestorski mógł realizować wyznaczone mu zadania Ustawa [PB] nadaje inspektorowi pewne prawa w postaci:
- – Możliwość wydawania kierownikowi budowy lub kierownikowi robót poleceń potwierdzonych wpisem do dziennika budowy. Głównie polecenia związane są z koniecznością wykonania pewnych prac poprawkowych, koniecznością wykonania prób i sprawdzeń, koniecznością przedstawienia informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów dopuszczonych prawnie do stosowania w budownictwie.
- – Inspektor nadzoru inwestorskiego ma również prawo żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także ma prawo żądać wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem budowlanym lub pozwoleniem na budowę.
5.Kiedy zacząć szukać nadzoru inwestorskiego w całym procesie planowania i realizacji inwestycji?
W tym miejscu można przywołać Rozdział 5 Ustawy [PB] w którym widnieje informacja, że Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego (oraz projektanta sprawującego nadzór nad realizacją) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Wówczas, jeżeli z decyzji pozwolenia na budowę wynika konieczność powołania inspektora nadzoru inwestorskiego to do wniosku zawiadamiającego organ nadzoru budowlanego należy dołączyć między innymi informację wskazującą imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję: kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego.
Z powyższego wynika, że termin wybrania i nawiązania współpracy Inwestora z inspektorem nadzoru inwestorskiego to okres przed zgłoszeniem rozpoczęcia budowy w PINB. Jednak moim zdaniem dużo więcej korzyści dla inwestora może wynikać, jeżeli nadzór inwestorski zostanie wybrany w całym procesie realizacji inwestycji możliwie najszybciej. Wymienię przykładowe dwie korzyści takiej sytuacji.
Po pierwsze wczesne wybranie nadzoru inwestorskiego umożliwia zapoznanie się inspektora z obowiązującą dokumentacją projektową oraz daje czas na zgłaszanie uwag do dokumentacji projektowej. Pomimo, że nadzór inwestorski nie jest odpowiedzialny za tworzenie dokumentacji projektowej to praktyka pokazuje, iż zdarza się zgłaszać do Projektantów uwagi do kompletności dokumentacji jak i informacji w niej zawartych. Nadzór inwestorski to jeden z uczestników procesu realizacji inwestycji, który korzystając ze swojego doświadczenia może wskazać zagadnienie zasadne do wyjaśnienia jeszcze przed etapem przystąpienia do prac. O dokumentacji projektowej widzianej oczami inspektora napiszę kilka słów w odrębnym wpisie.
Po drugie nadzór inwestorski może okazać się przydatny Inwestorowi do wskazania zakresów ważnych do uwzględnienia w umowie o wykonanie robót budowlanych z Generalnym Wykonawcą.
6.Kto może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego?
Ustawa [PB] wyraźnie definiuje kto może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego. Musi być to osoba posiadająca uprawnienia budowalne do pełnienie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie w tym przypadku posiadająca uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w danej specjalności. Zdarza się spotkać inżynierów posiadających uprawnienia budowlane w ograniczonym zakresie. W takim przypadku nie zawsze mogą oni nadzorować każdy rodzaj inwestycji. Nie jest to jednak zmartwienie Inwestora. Każdy inżynier posiada wiedzę jaki zakres Inwestycji może nadzorować.
Bardzo ważny jest fakt, że Ustawa [PB] nie dopuszcza możliwości łączenia funkcji Kierownika Budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Rozdział tych funkcji ma na celu zwiększenie kontroli nad realizowanymi pracami a tym samym wyeliminowanie jak największej ilości błędów które mogą się przydarzyć na każdym etapie realizacji inwestycji.
W chwili obecnej rynek oferuje Inwestorowi dwie możliwości nawiązania współpracy z inspektorem. Pierwsza możliwość to nawiązanie współpracy bezpośrednio z osobą, inżynierem posiadającym odpowiednie uprawnienia budowlane. Druga możliwość to nawiązanie współpracy z firmą świadczącą usługę nadzoru inwestorskiego. Jak to w życiu obie sytuacje niosą ze sobą wady i zalety przyjętego rozwiązania.
Przy realizacjach dla których konieczne jest powołanie inspektora nadzoru inwestorskiego w większości przypadków w decyzji pozwolenie na budowę wpisany jest wymóg nadzoru w specjalności ogólnobudowlanej. Zdarza się jednak spotykać budowy wymagające ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności (np. branży sanitarnej lub elektrycznej) wówczas Ustawa [PB] informuje, że w takiej sytuacji Inwestor wyznacza jednego z powołanych inspektorów jako koordynatora ich czynności na budowie.
7.Na co zwrócić uwagę przy wyborze nadzoru inwestorskiego?
Zapewne każdy w tym zakresie posiada swoje własne doświadczenia, ale gdybym ja miał postawić się w roli Inwestora i wybrać osobę, która mnie reprezentuje na budowie to zwróciłbym uwagę na:
- – Jakie jest doświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego w odniesieniu do rodzaju konstrukcji przy budowie których inspektor brał udział. (np. czy jest to: budownictwo mieszkaniowe, hale magazynowe, hale przemysłowe, obiekty o konstrukcji żelbetowej, murowanej, stalowej), drogownictwo, mostownictwo, budowa farm fotowoltaicznych, budowa farm wiatrowych. Z mojego doświadczenia wynika, że osoba, która przeszła przez wiele różnych typów i technologii budowania konstrukcji zazwyczaj patrzy na przyszłą realizację przez pryzmat zdobytego doświadczenia (czytaj posiada zdolność przewidywania a co za tym idzie eliminowania potencjalnych mogących się pojawić problemów związanych z przyjętą do realizacji technologią prac). Jak wiadomo rozwiązywanie problemów na budowie zazwyczaj wiąże się z utratą czasu a czas to pieniądz.
- – Jak długi okres czasu dana osoba pełniła funkcje nadzoru inwestorskiego. Każdy spędzony rok bezpośrednio na budowie obfituje w koleje cenne doświadczenia.
- – Jeżeli o funkcji nadzoru inwestorskiego rozmawiamy z firmą pełniącą takie usługi to warto poznać osoby, które z ramienia tej firmy będą pełnić funkcję nadzoru inwestorskiego przed ostatecznym wyborem tej czy innej firmy. Jest to ważne, ponieważ na co dzień będziemy mieli kontakt z konkretnymi osobami z ramienia wybranej firmy a nie z Właścicielem firmy.
- – Czy nadzór inwestorski posiada swoje własne rekomendacje w odniesieniu do umowy Inwestor/Generalny Wykonawca.
- – Czy nadzór inwestorski posiada swoje własne rekomendacje do opracowywanej w przyszłości dokumentacji powykonawczej obiektu.
- – Jaki będzie konkretnie (podany w godzinach) wkład pracy inspektora. Dotyczy czynności prowadzonych bezpośrednio na budowie (kontrole, sprawdzenia, odbiory) oraz poza budową (opiniowanie zgłaszanych wniosków do kart materiałowych, opiniowanie dokumentacji projektowej w rozumieniu jej kompletności oraz kompletności informacji w niej zawartych). Celem jest, aby Inwestor miał jasny przekaz czy obsługa inwestycji to będzie wizyta na budowie raz w tygodniu czy pięć razy w tygodniu.
- – Uzgodnić czy nadzór inwestorski ma prowadzić w ramach pełnionej funkcji cykliczne narady budowy i sporządzać z tych spotkań raporty/notatki służbowe.
- – Co do zasady należy potwierdzić, że osoba mająca pełnić funkcje inspektora nadzoru inwestorskiego posiada wymagane kwalifikacje do nadzorowania rozpatrywanej inwestycji (przypominam o istnieniu uprawnień w ograniczonym zakresie)
Podsumowując powyższe, zwróciłbym uwagę na wniesione przez osobę bezpośrednio pełniącą funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego doświadczenie zawodowe oraz starałbym się ocenić możliwość i chęć zaangażowania takiej osoby w projekt, który ma podlegać realizacji.
8.Czym różni się nadzór inwestorski od nadzoru autorskiego?
Jedno i drugie pojęcie opisane jest w Ustawie [PB] w rozdziale 2 oraz rozdziale 3.
Nadzór Inwestorski pełniony jest przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi w danej specjalności.
Zakres obowiązków nadzoru inwestorskiego został opisany w punktach powyżej, ale ogólnie można przyjąć, że nadzór inwestorski czuwa nad zgodnością realizacji prac z projektem oraz warunkami pozwolenia na budowę oraz reprezentuje Inwestora na budowie.
Nadzór Autorski prowadzony jest przez Projektanta obiektu. Ustawa [PB] informuje, że do podstawowych obowiązków Projektanta należy między innymi sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie Inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie:
- – Stwierdzania w toku wykonywanych robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
- – Uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez KB lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
9.Jakie korzyści uzyskuje Inwestor zapewniając nadzór inwestorski nad realizowanymi robotami budowlanymi?
- – Na pierwszym miejscu należy wymienić spełnienie formalnego warunku wydanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w sytuacji, gdy zapewnienie nadzoru inwestorskiego zostało narzucone w decyzji na prowadzenie robót budowlanych.
- – Inspektor nadzoru inwestorskiego kontroluje jakość wykonanych prac poprzez procedurę odbioru zgłoszonych przez Wykonawcę prac. Powyższe w dużej mierze przedkłada się na zwiększenie trwałości wykonanych robót. Nie jest tajemnicą, że w obecnym świecie zjawisko optymalizacji jest powszechnie obecne i niestety dotyczy to również placów budów. Mam tutaj na myśli optymalizacje jakości stosowanych wyrobów oraz optymalizacje wykonywanego zakresu prac. Nic w tym złego, jeżeli Inwestor świadomie decyduje się pójść na pewne kompromisy w omawianym zakresie. Problem pojawia się w momencie, gdy Inwestor oczekuje produktu końcowego w dobrej/optymalnej jakości a otrzymuje namiastkę takiego produktu w słabej jakości. Ja w swojej pracy zawsze staram się przedstawiać Inwestorowi wady i zalety przyjmowanych rozwiązań w oparciu o zdobyte doświadczenie, aby przyjęte rozwiązania były świadomymi decyzjami.
- – Inspektor nadzoru inwestorskiego czuwa nad zgodnością realizacji prac z warunkami decyzji pozwolenia na budowę oraz z projektem budowlanym. Powyższe ma na celu wyeliminowanie zjawiska wprowadzania zmian istotnych względem projektu budowlanego. Zagadnienie jest istotne z punktu widzenia procedury oddawania obiektu do użytkowania. Należy przypomnieć, że Ustawa [PB] przewiduje konsekwencje za zrealizowanie prac z odstępstwami istotnymi od projektu budowalnego.
- – Nadzór inwestorski wspiera technicznie Inwestora przy podejmowaniu decyzji, do zagadnień które mogą się pojawić w trakcie realizacji prac.
- – Niestety nie wszystkie realizacje kończą się tak jak Inwestor i Wykonawca się na to umówili w umowie o wykonywanie robót budowlanych. Czasami dochodzi do sytuacji, że strony szukają rozwiązania sporu w sądzie. Dokumentacja zgromadzona przez nadzór inwestorski może okazać się pomocna i wesprzeć Inwestora w dochodzeniu praw w sądzie przez Inwestora. Należy podkreślić, że takie sytuacje dla żadnej ze stron nie są przyjemne, ale trzeba być ich świadomym.
- – Nadzór inwestorski opiniuje przedłożoną przez Wykonawcę prac dokumentację powykonawczą. Kompletna i czytelna dokumentacja powykonawcza przynosi Inwestorowi wiele korzyści na etapie eksploatacji obiektu jak np. pozwala Inwestorowi wywiązywać się z obowiązków gwarancyjnych oraz oszczędza Inwestorowi finanse podczas przeprojektowania obiektu.
Mam nadzieje, że tym ogólnym opisem definicji nadzoru inwestorskiego przynajmniej odrobinę przybliżyłem specyfikę przedstawionego zagadnienia.
Ze swojej strony życzę obecnym i przyszłym Inwestorom powodzenia w realizacji ich wymarzonych inwestycji oraz jak najmniej problemów zarówno tych administracyjnych jak i tych występujących bezpośrednio na budowie. Osoby zainteresowane zapraszam do nawiązania współpracy. Kontakt.
